Minuta de pedido de autorização para obras ao senhorio

O inquilino só pode fazer obras na casa arrendada com autorização escrita do senhorio, salvo se o contrato o permitir. Descreva as obras, as datas e quem as paga, e leve a carta pronta a enviar, com espaço para o senhorio autorizar e assinar.

Carta
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Revisto em 15 de novembro de 2026

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nome do inquilino morada da casa arrendada

Exmo.(a) Senhor(a) nome do senhorio morada do senhorio

Carta registada com aviso de receção

local, data da carta

Assunto: Pedido de autorização para a realização de obras no locado

Exmo.(a) Senhor(a),

Na qualidade de arrendatário do imóvel sito em morada da casa arrendada, por contrato celebrado em data do contrato de arrendamento, venho solicitar a V. Exa., nos termos do n.º 2 do artigo 1074.º do Código Civil, autorização escrita para realizar no locado as obras seguintes:

descrição

Prevejo iniciar os trabalhos em data prevista de início, com uma duração aproximada de duração prevista. Comprometo-me a combinar previamente com V. Exa. as datas, a respeitar o regulamento do condomínio e os horários de ruído, e a reparar a expensas minhas quaisquer danos causados no locado ou no prédio.

Os custos das obras são integralmente suportados por mim.

No final do contrato, as obras ficam a fazer parte do locado, sem que tenha direito a compensação ou a retenção por elas.

Agradeço a resposta de V. Exa., por escrito, no prazo de 15 (quinze) dias, podendo para o efeito assinar a autorização que segue e devolver-me uma via. Não darei início a quaisquer trabalhos sem a autorização escrita de V. Exa.

Com os melhores cumprimentos,

O Arrendatárionome do inquilino

AUTORIZAÇÃO DO SENHORIO

Eu, nome do senhorio, na qualidade de senhorio do imóvel sito em morada da casa arrendada, autorizo nome do inquilino a realizar no locado as obras descritas nesta carta, nos termos e nas condições nela indicados, ao abrigo do n.º 2 do artigo 1074.º do Código Civil.

Condições adicionais: ______________________________________________ ____________________________________________________________

Local e data: ______________________, ____ / ____ / ________

O Senhorionome do senhorio

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O que fazer a seguir

Assine e junte os documentosJunte orçamentos, plantas ou fotografias, se os tiver. Imprima duas vias do bloco de autorização: uma fica com o senhorio e outra regressa a si.
Envie por carta registada com aviso de receçãoAs comunicações sobre obras estão entre as que o artigo 9.º do NRAU manda fazer por carta registada com aviso de receção ou entrega em mão com cópia assinada.
Espere pela resposta escritaO silêncio do senhorio não vale como autorização. Não comece as obras sem a autorização assinada.
Registe o estado antes e depoisTire fotografias datadas antes e depois das obras e guarde as faturas. Servem para provar o que foi feito e o seu valor no fim do contrato.

Para que serve

Serve para o inquilino pedir ao senhorio autorização para obras no locado: trocar o pavimento ou a cozinha, pintar, instalar ar condicionado ou mudar loiças sanitárias. O arrendatário só pode executar obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio (artigo 1074.º, n.º 2, do Código Civil).

A carta descreve cada trabalho, as datas, quem o executa e quem paga, e diz o que acontece às obras quando o contrato terminar. Se escolher incluir o bloco de autorização, o senhorio só tem de assinar e devolver uma via, e fica feita a prova escrita.

Quando não serve

É uma reparação urgente que não pode esperar, como uma rotura de canalização. O inquilino pode fazê-la e pedir o reembolso, avisando o senhorio ao mesmo tempo (artigo 1036.º do Código Civil).
As obras são de conservação e cabem ao senhorio, como infiltrações, problemas na cobertura ou na instalação elétrica. Nesse caso, o que deve fazer é exigir as obras ao senhorio, e não pedir autorização para as fazer.
O contrato já autoriza expressamente o tipo de obra que quer fazer. Basta cumprir o que o contrato diz, e avisar o senhorio é sempre prudente.
São pequenas deteriorações para o seu conforto, como pendurar quadros ou montar prateleiras, que terá de reparar antes de sair.

Quando falar com um advogado

As obras são de grande valor ou alteram a estrutura, as paredes ou as instalações, e quer garantir uma compensação no fim do contrato.
O senhorio não responde ou recusa e as obras são necessárias para a casa ter condições de habitabilidade.
Fez obras no passado sem autorização escrita e o senhorio exige agora a reposição da casa ou ameaça resolver o contrato.

Quando é precisa autorização do senhorio

No arrendamento urbano, as obras de conservação cabem ao senhorio, salvo estipulação em contrário (artigo 1074.º, n.º 1, do Código Civil). O inquilino só pode fazer obras se o contrato o permitir ou se o senhorio o autorizar por escrito (n.º 2).

Há exceções: as reparações urgentes do artigo 1036.º e os casos especiais previstos no regime jurídico das obras em prédios arrendados (artigo 1074.º, n.º 3). Fora delas, obras não autorizadas violam o contrato, podem obrigar o inquilino a repor a casa no estado anterior e, se forem graves, podem servir de fundamento à resolução do contrato pelo senhorio (artigo 1083.º do Código Civil).

O que acontece às obras no fim do contrato

Salvo estipulação em contrário, o inquilino tem direito, no fim do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé (artigo 1074.º, n.º 5, do Código Civil). Na prática:

as benfeitorias necessárias, que evitam a perda ou a deterioração da casa, são indemnizadas (artigos 216.º e 1273.º, n.º 1);
as benfeitorias úteis, que aumentam o valor da casa, podem ser levantadas se isso não a danificar; se não puderem, o senhorio paga o seu valor segundo as regras do enriquecimento sem causa (artigo 1273.º);
as benfeitorias voluptuárias, de simples recreio, podem ser levantadas se não causarem dano, e caso contrário perdem-se (artigo 1275.º, n.º 1).

Leia primeiro o contrato

Muitos contratos afastam este regime e dizem que as obras autorizadas ficam a fazer parte da casa sem direito a compensação. É também essa a solução da nossa minuta de contrato de arrendamento. Se o seu contrato tiver uma cláusula assim, a carta não a altera: para ter direito a compensação, o senhorio tem de o aceitar por escrito.

Obras que alterem a fachada ou o aspeto exterior do prédio precisam ainda de autorização da assembleia de condóminos, por maioria de dois terços do valor total do prédio (artigo 1422.º, n.º 3, do Código Civil). Algumas obras precisam de licença ou de comunicação prévia à câmara municipal. Nenhuma destas autorizações é substituída pela do senhorio.

Perguntas frequentes

O inquilino pode fazer obras sem autorização do senhorio?

Não, salvo se o contrato o permitir, se forem reparações urgentes nos termos do artigo 1036.º do Código Civil ou nos casos especiais previstos na lei. A autorização tem de ser escrita (artigo 1074.º, n.º 2).

Se o senhorio não responder, posso avançar com as obras?

Não. A lei exige autorização escrita e o silêncio não a substitui. Pode enviar uma segunda carta ou procurar um acordo.

Tenho direito a ser pago pelas obras quando sair?

Se o contrato nada disser, tem direito a compensação nos termos das benfeitorias feitas por possuidor de boa fé (artigo 1074.º, n.º 5, do Código Civil). Muitos contratos afastam esse direito; leia primeiro o seu.

Pintar a casa arrendada precisa de autorização?

A lei não distingue as obras pela dimensão. Por prudência, peça autorização escrita, sobretudo se mudar as cores. No fim do contrato, deve devolver a casa no estado em que a recebeu (artigo 1043.º do Código Civil), salvo acordo diferente.

Posso descontar o custo das obras na renda?

Só se o senhorio aceitar por escrito. Sem acordo, deduzir o custo das obras na renda equivale a não pagar a renda por inteiro.

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