Minuta de aditamento ao contrato de arrendamento

Um contrato de arrendamento em vigor pode ser alterado a todo o tempo, se senhorio e inquilino estiverem de acordo. Indique o contrato original e as cláusulas que mudam, e leve o aditamento pronto a assinar, em Word ou PDF.

Contrato
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Revisto em 15 de novembro de 2026

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ADITAMENTO AO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

Entre:

nome do senhorio, contribuinte fiscal n.º NIF do senhorio, residente em morada do senhorio, adiante designado por Senhorio;

nome do inquilino, contribuinte fiscal n.º NIF do inquilino, residente no locado abaixo identificado, adiante designado por Arrendatário;

Considerando que:

a)Por contrato celebrado em data do contrato de arrendamento, o Senhorio deu de arrendamento ao Arrendatário o imóvel sito em morada do imóvel arrendado, adiante designado por locado;

b)As partes pretendem alterar algumas cláusulas do contrato, por mútuo acordo, nos termos do artigo 406.º do Código Civil;

é celebrado o presente aditamento ao contrato de arrendamento, que se rege pelas cláusulas seguintes:

Cláusula 1.ª(Alterações)

Com efeitos a partir de as alterações produzem efeitos a partir de, as cláusulas do contrato indicadas no quadro seguinte passam a ter a redação dele constante.

Cláusula	Nova redação
cláusula (número e título)	nova redação

Cláusula 2.ª(Disposições finais)

1.Mantêm-se em vigor, nos seus precisos termos, todas as cláusulas do contrato que não sejam alteradas pelo presente aditamento.

2.O presente aditamento faz parte integrante do contrato de arrendamento e deve ser guardado juntamente com ele.

3.O Senhorio obriga-se a comunicar a alteração do contrato à Autoridade Tributária e Aduaneira no prazo legal, entregando ao Arrendatário o respetivo comprovativo.

O presente aditamento é feito em dois exemplares, de igual valor, ficando um para cada parte.

local da assinatura, data da assinatura

O Senhorionome do senhorio

O Arrendatárionome do inquilino

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O que fazer a seguir

Assinem todos os exemplaresSenhorio, inquilino e, havendo, fiador. Rubriquem todas as páginas e guardem cada exemplar junto do contrato original.
Comunique a alteração às FinançasO senhorio comunica a alteração no Portal das Finanças, em Arrendamento, Contratos, Comunicar Alteração, até ao fim do mês seguinte ao da alteração.
Pague o Imposto do Selo, se a renda subirSe o aditamento aumentar a renda, é emitida uma nota de cobrança de 10% sobre o valor do aumento mensal, que o senhorio paga.
Atualize os recibosA partir da data de efeitos, os recibos de renda devem indicar o novo valor.

Para que serve

Serve para alterar, por acordo, uma ou mais cláusulas de um contrato de arrendamento que continua em vigor: o valor da renda, o prazo, a renovação, a data de pagamento, as obras, a caução ou o fiador. O contrato só pode ser modificado por mútuo consentimento das partes ou nos casos previstos na lei (artigo 406.º, n.º 1, do Código Civil).

O arrendamento urbano tem de ser escrito (artigo 1069.º do Código Civil) e as alterações posteriores também devem sê-lo, porque as razões dessa exigência se lhes aplicam (artigo 221.º, n.º 2). O aditamento identifica o contrato, transcreve a nova redação de cada cláusula alterada e confirma que o resto se mantém.

Quando não serve

O senhorio quer apenas aplicar a atualização anual da renda pelo coeficiente legal. Basta uma comunicação escrita ao inquilino, sem necessidade de acordo.
Uma das partes quer impor a alteração sem o acordo da outra. Um aditamento só vale se for assinado por todos.
Muda o senhorio ou o inquilino, por exemplo por venda do imóvel, morte ou cessão da posição de arrendatário. Estas situações têm regras próprias e exigem comunicação específica às Finanças.
As alterações são tantas que o contrato fica irreconhecível. Nesse caso é mais claro celebrar um novo contrato e fazer cessar o anterior.
Quer pôr fim ao contrato por acordo. Isso é uma revogação, e não um aditamento.

Quando falar com um advogado

A alteração reduz direitos do inquilino que a lei protege, como os prazos de oposição à renovação ou de denúncia. As normas sobre cessação do arrendamento são, em regra, imperativas (artigo 1080.º do Código Civil).
O contrato é anterior a 1990 ou está em transição para o NRAU, e a alteração pode mudar o regime aplicável.
O fiador recusa assinar, ou quer substituir o fiador por outra garantia.
A casa é a morada da família do inquilino e a alteração pode afetar o direito ao arrendamento.

O que pode ser alterado num aditamento

Quase todas as cláusulas podem ser alteradas por acordo: a renda, o prazo e a renovação, o regime de atualização, as despesas a cargo de cada parte, as obras e a caução. O aditamento deve indicar o número e o título de cada cláusula alterada e a nova redação completa, para não haver dúvidas sobre o texto que passa a valer.

Há limites. As regras sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento urbano são imperativas, salvo disposição legal em contrário (artigo 1080.º do Código Civil). A caução e as rendas antecipadas continuam sujeitas ao máximo de dois meses de renda (artigo 1076.º), e o prazo de um arrendamento para habitação permanente não pode ser inferior a um ano nem superior a 30 (artigo 1095.º).

Comunicação às Finanças e Imposto do Selo

Os senhorios comunicam às Finanças não só os contratos de arrendamento, mas também as suas alterações, até ao fim do mês seguinte ao da alteração (artigo 60.º do Código do Imposto do Selo). A comunicação faz-se no Portal das Finanças. Alterações ao senhorio, ao inquilino, ao imóvel ou ao tipo de contrato exigem a declaração Modelo 2 do Imposto do Selo, entregue no e-balcão ou num serviço de finanças.

O Imposto do Selo de 10% incide também sobre as alterações que aumentem a renda por revisão das cláusulas do contrato, mas só sobre o valor do aumento (verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo). Se a renda subir de 850 € para 900 €, o imposto é de 5 €. Uma alteração sem aumento de renda não paga imposto.

O fiador tem de assinar?

A fiança garante as obrigações do contrato tal como foram assumidas quando o fiador assinou. Se o aditamento aumentar a renda ou prolongar o prazo, o fiador pode contestar que a fiança cubra as novas condições. Por isso a minuta inclui o fiador como outorgante e uma cláusula em que ele aceita as alterações e mantém a fiança.

Perguntas frequentes

Um aditamento ao contrato de arrendamento tem de ser comunicado às Finanças?

Sim. As alterações ao contrato são comunicadas pelo senhorio no Portal das Finanças até ao fim do mês seguinte ao da alteração (artigo 60.º do Código do Imposto do Selo).

Quanto se paga de Imposto do Selo num aumento de renda?

10% do valor do aumento mensal acordado. Uma renda que passa de 850 € para 900 € paga 5 € de imposto.

O senhorio pode aumentar a renda a meio do contrato?

Só por acordo com o inquilino, através de um aditamento, ou pela atualização anual prevista na lei ou no contrato. Sem acordo, não pode impor um aumento acima da atualização.

É preciso reconhecer as assinaturas do aditamento?

Não. Tal como o contrato de arrendamento, o aditamento só precisa de ser escrito e assinado por todas as partes.

Posso usar um aditamento para prolongar o contrato?

Sim. Basta alterar a cláusula do prazo, com as novas datas de início e de termo, respeitando o prazo máximo de 30 anos.

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